איך לא לשלם מס רכישה על דירה שניה ?רכישת דירה שנייה כרוכה לרוב בתשלום מס רכישה גבוה יותר מאשר ברכישת דירה ראשונה, כיוון שהחוק בישראל נועד לעודד רכישת דירות למגורים ולא להשקעה. עם זאת, קיימים מספר מצבים ואפשרויות בהם ניתן להימנע מתשלום מס רכישה או להפחיתו בעת רכישת דירה שנייה. במאמר זה נפרט את האפשרויות והדרכים השונות לכך.
איך לא לשלם מס רכישה על דירה שניה
1. מכירת הדירה הראשונה תוך פרק זמן מסוים
אחד הדרכים הפופולריות להימנע ממס רכישה גבוה על דירה שנייה היא מכירת הדירה הראשונה תוך פרק זמן מוגדר. החוק בישראל מאפשר לאדם לרכוש דירה שנייה מבלי לשלם את המס הגבוה אם הוא ימכור את דירתו הקודמת בתוך 18 חודשים (או 12 חודשים, כאשר הדירה החדשה נרכשה ב"על הנייר" כלומר, מקבלן וטרם הסתיימה בנייתה).
התנאים המרכזיים:
- הזדמנות של עד 18 חודשים – על הרוכש למכור את דירתו הראשונה תוך 18 חודשים מרגע רכישת הדירה השנייה, כדי שהרכישה תיחשב כרכישת דירה יחידה.
- על הרוכש להיות הבעלים של הדירה הראשונה והדירה השנייה כאדם פרטי – מדובר בדירות שבבעלות אדם פרטי ולא נכס מסחרי או חברה.
אם הרוכש עומד בתנאים הללו, הוא יוכל לשלם מס רכישה מופחת בגין רכישת הדירה השנייה.
2. העברת הדירה הראשונה לקרוב משפחה (לרוב ילדים או בן/בת זוג)
דרך נוספת להימנע מתשלום מס רכישה על דירה שנייה היא להעביר את הדירה הראשונה לקרוב משפחה כמו ילדים או בן/בת זוג. העברה זו עשויה להיחשב כמתנה ולא כמכירה, בהתאם לחוקי המס ולתנאים מסוימים. כך, הדירה השנייה תיחשב למעשה כדירה יחידה של הרוכש לאחר ההעברה.
נקודות חשובות:
- תכנון מס – העברת הדירה הראשונה כמתנה לקרוב משפחה דורשת תכנון מס מדוקדק, כיוון שהעברת נכס ללא תמורה משפיעה על חבויות מס אחרות, כמו מס שבח ומס ירושה בעתיד.
- בעלות מלאה – העברה יכולה להתבצע במלואה או רק על חלק מהבעלות, אך ייתכן שיידרשו ייעוץ משפטי או ייעוץ של יועץ מס כדי לוודא שאין בעיות חוקיות.
3. רכישת דירה שנייה לצורך השקעה בתנאים של קבוצת רכישה
במקרים בהם רוכשים דירה במסגרת קבוצת רכישה, לעיתים ניתן להקטין את תשלום מס הרכישה. זאת, מכיוון שתהליך הרכישה בקבוצת רכישה כולל למעשה את רכישת הקרקע בלבד ולא את הדירה כולה, כך שמס הרכישה משולם רק עבור הקרקע ולא עבור שווי הדירה הכולל.
מה כדאי לדעת:
- המס מחושב על הקרקע – במקרים אלו, מס הרכישה יחושב על שווי הקרקע בלבד, ולא על כלל הנכס, מה שמוביל להפחתת הסכום שמשולם על המס.
- בדיקת תקנות וחוקים – קבוצות רכישה אינן תמיד מהוות פתרון מלא להימנעות מתשלום מס, ולכן מומלץ להיעזר בעורך דין שמתמחה במיסוי נדל"ן לפני רכישת דירה בקבוצת רכישה.
4. זכאות להטבות מס לרוכשים זכאים (כגון נכים, עיוורים ומשפחות שכולות)
רוכשים המשתייכים לקבוצות אוכלוסייה מסוימות, כמו נכים, עיוורים, משפחות שכולות, חיילים משוחררים ומשפחות חד-הוריות, עשויים להיות זכאים להטבות במס רכישה. ישנם מקרים בהם המדינה מציעה הנחות או אפילו פטור ממס רכישה.
כיצד זה פועל:
- פטור או הנחה במס רכישה – מדובר בהטבות מיוחדות הניתנות בהתאם לחוק. זכאים עשויים לשלם מס מופחת או להיות פטורים מהמס על רכישת דירה שנייה אם הם עומדים בתנאים הקבועים בחוק.
- בדיקת זכאות – לפני ביצוע רכישה, מומלץ לבדוק במשרד האוצר או עם עורך דין נדל"ן אם אתם זכאים להטבות כאלו.
5. רכישת חלקי דירה ("מניות") ולא דירה שלמה
במקרים מסוימים, רכישת חלק קטן מדירה, כלומר אחוזי בעלות קטנים מאוד (כמו 10% מהדירה), עשויה לא להיחשב כרכישת דירה שנייה ולכן לא תחייב בתשלום מס רכישה גבוה. בכך, ניתן להשקיע בנדל"ן בצורה מושכלת מבלי להיות חשופים למס רכישה גבוה מדי.
מתי זה אפשרי:
- רכישת אחוזי בעלות קטנים – כאשר רוכשים חלק קטן בלבד בדירה, החוק אינו מחייב את הרוכש במס גבוה. עם זאת, כדאי לבדוק עם עורך דין או יועץ מס כדי לוודא שהמקרה שלכם אכן עומד בתנאים.
6. קבלת ייעוץ ממומחה מיסוי נדל"ן
התייעצות עם עורך דין המתמחה במיסוי נדל"ן או יועץ מס יכולה להיות קריטית במקרים של רכישת דירה שנייה. לעיתים קרובות, למומחים יש ידע על תקנות מיוחדות או דרכים להימנע מתשלומי מס גבוהים. הם יכולים לסייע בזיהוי פתרונות יצירתיים בהתאם לנתונים האישיים שלכם.
סיכום-איך לא לשלם מס רכישה על דירה שניה
רכישת דירה שנייה בישראל כרוכה בתשלום מס רכישה גבוה יותר מזה שמשולם ברכישת דירה ראשונה, אך קיימים מספר פתרונות ופטורים אפשריים. אלו כוללים מכירת הדירה הראשונה תוך 18 חודשים, העברתה לבני משפחה, רכישת דירה בקבוצת רכישה, רכישת חלק מדירה, או זכאות להטבות מס.
מאחר ומדובר בנושא מורכב ומפורט, מומלץ להיוועץ עם מומחים בתחום כדי להבין איזה פתרון מתאים לכם ולוודא שאתם פועלים לפי החוק.
